童大煥
  中國真實城市化率只有35%左右,未來還有很大空間。尤其是從小城鎮化到大城市化發展還有很長的路要走,還有數以億計的人口將積極主動從有房的鄉村和小城鎮向他們無房的大城市遷徙。任何力量都阻擋不了這個潮流。所以,住房的真實需求未來很長時間都在。
  日前,國家統計局發佈了4月70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示,與去年同月相比,70個大中城市中,房價下降的城市有1個,上漲的城市有69個。廣州環比上漲0.1%,同比漲幅11.2%。這又激起了廣州樓市拐點是否來到的爭論。
  在國家統計局公佈數據之前,曾傳出人行“救市”消息,要求各銀行優先(保證、照顧等採取各種形式)確保住房消費貸款的資源配置。要求利率合理定價。要理解社會底層人員的生存壓力,要有社會責任,不是讓大家賠錢,做到財務可持續發展(保本、微利)就好,不要過分追求商業可持續發展(賺錢越多越好)各行執行利率差不多就行。壓單要控制,接單、審批後就要儘快放款。
  與此同時,不時傳出一些城市取消限購等消息。廣州、佛山等地也傳出限購局部鬆綁的消息,後又遭否認。另外,央視消息說,五一一線城市樓市成交量下降四成。樓市拐點論甚囂塵上。
  更有看點的是上海市5月6日召開第六次規劃土地工作會議。此次會議與會者,除上海市委書記韓正、市長楊雄外,還有國土部部長薑大明、住建部副部長王寧,規格極高。國土部部長薑大明稱,上海的規劃編製工作具有很強的引領和示範作用。多位中央部委官員蒞臨此次會議表明,上海這個規劃的原則和思路,很可能在北京、廣州、深圳等特大城市中推廣。
  此次上海市規劃土地工作會議,明確提出新一輪城市規劃的建設用地規模必須只減不增。《解放日報》連續三天以“申言”的署名在頭版發表評論強調“必須負增長,零增長也不行,這是對上海的負責”。此舉試圖達到“一箭雙雕”的目的:既堵死房價下跌的空間,也一舉達到控制大城市人口的目的。
  一切似乎都在應驗我今年3月底眾籌第二季《最好投資機會在看不透的灰度空間里》的判斷:“政府會通過只做不說的金融貨幣政策對市場預期合理引導。2014上半年是入市最好時機!”
  這回救市還能起到效果嗎?具體的貨幣政策和土地政策能落實幾分?
  首先,中國的樓市遠未到整體危機和拐點時刻,原因在於,不少三四線城市出現供應過量危機,雖然涉及城市數量可能不少,面上比較廣,但是不論是面積體量還是總價體量,在中國樓市的總體量中都比較小,不足以對整體樓市形成根本威脅。目前只是銀行收緊貸款引發非理性預期導致樓市不振,但預期一改變,人口流入地城市將迎來新的、更加持續穩定的繁榮。因此,從大城市開始的意圖改變樓市預期的救市行為能夠起到效果。
  其次,是中國真實城市化率只有35%左右,未來還有很大空間。尤其是從小城鎮化到大城市化發展還有很長的路要走,還有數以億計的人口將積極主動從有房的鄉村和小城鎮向他們無房的大城市遷徙。任何力量都阻擋不了這個潮流。所以,住房的真實需求未來很長時間都在。至於很多人說什麼“真實購買力”云云,其實是個偽問題,它完全因人而異,有人家庭月收入8千元(北京職工月收入2012年人均5223元)可以扛得動上百萬元的房產,有人月收入三四萬還在那兒哭爹叫娘買不起房。
  第三,本輪銀行收緊放貸並引發非理性預期的連鎖反應,有兩個原因:一是餘額寶等大幅度提升了銀行收儲利率成本,使得房貸按揭成為基本不賺錢的行當,銀行房貸積極性下降。二是一些三四線城市樓市供應過量,也使銀行更加謹慎。但如果這種看空樓市的非理性預期持續,也會危及銀行現有按揭貸款,因此即使銀行微利,多數大銀行按揭還會按人行的要求繼續更為寬鬆地做下去。當然,不會所有的銀行都響應央行號召,一些看空樓市的銀行會保守行事,一些中小銀行甚至有可能退出房貸行列,因為他們的吸儲成本高。這些都是正常的市場行為,樓市在分化,銀行和各行各業也都會分化。
  過去16年房地產遍地黃金是非理性繁榮,今天多數人看空樓市也是非理性預期。改變這個預期就從大都市開始,中小城鎮特別是供應過剩城市放開限購限貸也沒用,理性的銀行不會註資。總體而言,2014年全年全國平均房價照漲,只是幅度降低。有一線城市購房需求者,不要總想探底,任何人都探不到底的。趁著市道觀望,及時尋找適合自己的產品是為上策。真正要反思的是小城鎮戰略和與此密切相關的控制大城市戰略。
  (作者為知名財經作家)  (原標題:一線樓市遠未到拐點時刻)
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關智斌

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